Размразява се покупко-продажбата на непредвидени недвижими имоти

Законодателен указ на Министерството на околната среда размразява покупко-продажбата на недвижими имоти, построени извън устройствения план (εκτός σχεδίου).

Очаква се законът да бъде включен в един от законопроектите на Министерството на околната среда, които ще бъдат внесени в парламента преди края на годината. Законът предвижда въвеждането на специална такса в полза на Зеления фонд, която ще действа като екологичен еквивалент.

Уточнява се, че законодателната уредба няма да е окончателна, а преходна и ще обхваща периода до 31 декември 2025 г., когато според разчетите ще приключи обозначаването на обществените пътища в страната.

Отбелязва се, че законопроектът трябваше да бъде приет преди затварянето на парламента за изборите, но беше „замразен“ в опит да се избегне конфликт с неотдавнашното решение на Държавния съвет. След обжалване на разрешение за строеж на парцел в непланирана зона на Патмос, без достъп до признат обществен път, Държавният съвет постанови, че минималната площ от 40 акра не е достатъчна, но че строителството на мястото е изисквало обществен път от 1985г.

Подробности за новия нормативен акт

TA NEA предостави подробности за очаквания нов закон, който прави възможно разработването на законна земя (обекти) с площ от най-малко четири акра, извън плановете или границите на законно съществуващи селища, ако попадат в една от следните категории на земя (обекти), в зависимост от времето на създаване и облика на улицата:

A) Сайтове, създадени между 31 май 1985 г. и 31 декември 2003 г.

За да бъдат застроени, една от границите им трябва да граничи с улицата на поне 3,5 метра: (1) да се появяват на въздушни снимки преди 27 юли 1977 г. и да са широки най-малко 3,5 метра; (2) свързва се с международен, провинциален, общински или обществен път или изоставена част от него; (3) е открит с решение на публичен орган или е регистриран в имотния регистър, или е асфалтиран от орган или организация, отговорна за поддръжката и подобряването на пътищата, или през него преминава обществена комунална мрежа.

Б) Поземлени имоти, създадени преди 1985 г.

За да бъдат тези обекти подходящи за строителство, те трябва да са пред или в непосредствена близост до път с дължина най-малко 3,5 метра на път, който 1) се е появил на въздушни снимки преди 27 юли 1977 г., 2) има ширина най-малко 3,5 метра метра, 3) е открит с решение на държавен орган или е регистриран като „ЕО“ (специална зона), или е асфалтиран от орган, отговорен за поддръжката и подобряването на пътищата, или комуналните мрежи преминават през него.

Б) Земите, върху които може да се строи, включват тези, които имат законно пътно платно с ширина най-малко 3,5 метра, построено преди 1985 г., което е свързано с международен, областен, общински или обществен път или изоставени участъци от него.

Голям проблем са т. нар. „слепи“ зони, тоест тези, които не са свързани с пътната мрежа. В този случай, ако преди 1985 г. не е имало законов начин да ги свържете с обществени пътища, които отговарят на горните изисквания, не можете да строите върху тях.

Както бе споменато по-горе, законодателната уредба не е окончателна, а преходна и ще обхване периода до 31 декември 2025 г., тоест до завършване на дефинирането на обществените пътища.

Логично възниква въпросът какво ще се прилага от 2026 г.? Според източници, запознати с въпроса, след изтичане на преходната разпоредба, парцели, разположени в неустроени територии и несвързани с признат обществен път, ще си възвърнат правото на строеж в зависимост от обстоятелствата, когато процесът на регистрация за обществен път мрежа е изпълнено ползване в съответния местен градоустройствен план на територията.

Рискът от нови неразрешени сгради

„От гледна точка на градоустройството непланираното застрояване не е произволно, а със строги правила и много нисък коефициент на застрояване, което не вреди на околната среда, и неговото премахване рискува да ни доведе до ново поколение произволни сгради.“– подчертава президентът ПОМИДА Стратос Парадиас в интервю за NEA. – „Ето защо Министерството на околната среда трябва да даде на този въпрос не просто преходно, а окончателно решение, което да защити имуществото на гражданите, а не да го обезцени“.

Какво се случва през всичките тези години

За всички парцели земя над 4 000 квадратни метра (40 акра), а в някои райони над 8 000 или 20 000 квадратни метра, ако са създадени преди 2003 г., дори ако не са с лице на път, но са имали защитен достъп, органите за планиране са издали (някои все още издава) разрешение за строеж. Това е така, защото има неяснота в законите за планиране относно това кога възниква изискването за обществен път върху имоти извън строеж и какво точно се разбира под обществен път.

Въпреки това, законът от 2003 г. (3212/2003) за първи път въведе задължението за създаване от 31.12.2003 г. на парцели земя, подходящи за строителство, с минимална площ от 40 акра и минимален обществен достъп път с дължина 25 метра, което не е било в законовите години от 1985 г., нито в по-ранните закони от 1978 г. и 1928 г.

PS За тези, които не разбират важността на този закон, мога да ви информирам, че това решение ще хвърли ключ върху пазара на недвижими имоти стотици хиляди парцели (повече от 800 хиляди), както и стотици хиляди недвижими имоти (около 400 хиляди), често на много добри места, които преди това не можеха да бъдат продадени официално.

Source link