Недвижими имоти в Гърция: цените растат с различни темпове

Гръцкият пазар на недвижими имоти се превръща в пазар на две скорости, като притокът на чужд капитал остава силен и подхранва възходящата тенденция на цените.

Според междинния доклад Банка на Гърция (BoG) относно паричната политика, очакванията за предстоящия период остават предпазливо положителни, повлияни от международните събития и средата на висока инфлация, повишаващи се лихвени проценти и несигурност, които пряко засягат Европа и глобалната икономика като цяло. В същото време промяната в моделите на търсене, започнала след периода на пандемията, продължава и до днес, като определени категории имоти и местоположения привличат непропорционално висок инвестиционен интерес, затвърждавайки образа на пазар със смесена скорост.

До степента, в която търсенето в чужбина остава силно и предлагането на качествени имоти остава ограничено, се очаква цените да продължат възходящата си тенденция в горния край на пазара, дърпайки надолу цените на вторичния пазар. Очаква се обаче темпът на растеж на цените да стане по-умерен, тъй като текущата ситуация не позволява на инвеститорите да се самодоволстват относно средносрочното развитие на пазарните условия.

Къщи и апартаменти
По-точно според Банка на Гърция, гръцкият пазар на недвижими имоти привлече значителен инвеститорски интерес, въпреки негативните развития в международната среда и несигурността, възникнала през последните две години поради повишената геополитическа нестабилност. Цените на имотите продължиха възходящата си тенденция, тъй като повишеното търсене от чужбина и в страната на качествени имоти не се покрива от текущото ограничено предлагане и поддържа висок темп на растеж, макар и по-слаб в сравнение с предходните тримесечия.

Въпреки това водещите индикатори, свързани с вътрешния пазар, както и развитието на цените на европейско и международно ниво, потенциално показват наближаващ период на корекция на цените, особено по отношение на предназначението, характеристиките и местоположението на имотите с по-малко търсене. На пазара на жилищни имоти високите темпове на растеж на цените на апартаментите продължиха до 3-то тримесечие на 2023 г., въпреки факта, че през последните две тримесечия се наблюдава забавяне на индивидуалните ценови индекси. Въз основа на събраните оценки Банка на Гърцияза nпървите девет месеца на 2023 г цените на апартаментите (в номинално изражение) нараства с 13,9% година за година в сравнение с ръст от 11,2% през съответния период на 2022 г.

На местно ниво цените на жилищата показват разнородност в промените, като големи повишения се наблюдават главно в районите с висок инвестиционен интерес, а в други области промените са по-малко значими. Увеличението на цените на апартаментите в национален мащаб през първите девет месеца на 2023 г. до голяма степен се дължи на високите темпове на растеж на цените в повечето градски райони на страната.

По-конкретно, най-високи темпове на растеж са регистрирани в Солун (16,5%), Атина (14,5%) и други големи градове (14,1%), докато в други региони на страната растежът е по-слаб (11,1%). За същия период цените на по-старите апартаменти (над 5 години) нарастват средно с 14,4% на година спрямо 13,1% за цените на новите апартаменти.

Жилищният пазар, въпреки настоящата несигурност, запазва своята динамика и се характеризира с високо, предимно инвестиционно, търсене и ниско предлагане. Положителното развитие в туризма и краткосрочните наеми, субсидираните жилищни програми за младежи и засиленият инвестиционен интерес от чужбина за закупуване на недвижими имоти, включително програмата Златна виза, продължават да засилват динамиката на пазара, както е отразено в други значими индикатори.

По-конкретно за осемте месеца на 2023 г. активността в сектора на жилищното строителство (данни ЕЛСТАТ) регистрира положителни годишни темпове на промяна както в броя, така и в стойността на новите разрешителни за жилищно строителство на ниво държава (съответно 22,5% и 14,5%), което е значително увеличение от лекия спад през съответния период на миналата година (- 1,3% и -4,1% %). Инвестициите в жилищни имоти (сезонно коригирани данни на ELSTAT, при постоянни цени) в национален мащаб се засилват значително на годишна база с 40,2% през първите девет месеца на 2023 г. (в сравнение с 12,1% през съответния период на 2022 г.), въпреки че все още са на много високо ниво ниско ниво като процент от БВП (2,0%). В същото време положителните бизнес очаквания за жилищното строителство (данни на IOBE) са допълнително засилени през първите девет месеца на 2023 г., с ръст от 13,3% на годишна база.

Въпреки повишения интерес към жилищните имоти, банковото финансиране е слабо, като общият брой нови ипотечни заеми отбелязва спад от 4,9% на годишна база през десетте месеца на 2023 г. И накрая, през първите девет месеца на 2023 г. общите стойности на строителството на нови жилища на годишна база (данни на ELSTAT) продължиха да нарастват с 6,7%, отчасти спомагайки за укрепване на цените на жилищата.

Офиси и магазини
В сектора на търговските недвижими имоти, въз основа на събраните данни Банка на Гърция, през първата половина на 2023 г. цените на офисите са се повишили с 6,6% на годишна база, а цените на търговските площи са се увеличили с 6,9%. В Атина съответният темп на нарастване на цените на офисите е по-висок (7,2%), докато останалата част от Гърция също отбелязва значително увеличение (7,3%) след дълъг период на относителна ценова стагнация. В Солун, след два последователни шестмесечни периода на висок растеж, цените отбелязаха лека корекция спрямо предходната година (-0,5%).

Що се отнася до луксозните търговски обекти, през първата половина на 2023 г. значителни положителни годишни темпове бяха регистрирани в ценовите индекси на Атина (8,4%) и Солун (9,8%), докато съответната цифра за останалата част от Гърция възлиза на 3,7%. И накрая, в цялата страна като цяло както лизингът на офиси, така и лизингът на магазини отбелязаха годишен ръст от 5,6% за същия период.

През осемте месеца на 2023 г. дейността по строителство на търговски недвижими имоти (данни на ELSTAT) регистрира положителен темп на промяна като цяло, докато отделните категории показват смесена картина. По-конкретно, броят на новите разрешителни за офис сгради се е увеличил (75,2%), докато съответният общ обем (в кубични метри) е намалял с 15,9% в сравнение със съответните осем месеца на 2022 г.

Новите разрешителни за строеж на хотели са паднали с 15,6%, а обемът е намалял с 8,0%. И накрая, дейността в строителството на дребно беше особено силна по обем (226,9%), но умерено положителна по отношение на новите разрешителни (7,8%). Смесената картина на строителната активност вероятно се дължи на условията на прекомерно търсене в икономическа среда, която не е особено благоприятна за стартирането на нови проекти. Това се дължи и на малкия брой нови разрешителни за строеж по категория в абсолютно изражение, което води до големи процентни колебания, когато в действителност колебанията са малки.

ΑΕΕΑΠ
Въз основа на данни, събрани от Банката на Гърция и резултатите от проучване на пазара на търговски имоти, през първата половина на 2023 г. по-голямата част от средствата компании за инвестиции в недвижими имоти (ΑΕΕΑΠ) и други инвестиционни портфейли, както и компании за развитие на недвижими имоти, беше насочена към закупуване и/или развитие на висококачествени офис помещения, предимно със съвременни биоклиматични характеристики.

Хотелите, търговските складове и жилищата със специално предназначение също са привлекли значителен капитал. Минималната доходност за висок клас офиси в най-търговските зони на центъра на столицата варира между 5,5 и 6,6%, приблизително в съответствие с предходните шест месеца, докато минималната доходност за висок клас магазини в най-търговските зони на центр. Атина варира между 5,3 и 6,0 %.

Source link