Продават се над 10 000 имота

Повече от 10 000 жилищни имота могат да бъдат предложени за продажба на разумни цени, което би помогнало за решаване на недостига на жилища в страната, особено за семейства със средни доходи или млади двойки, които, както показа програмата My Home, са в неравностойно положение и търсят жилище на достъпна цена.

Говорим за недвижими имоти, достъпни през системата електронни търговекоито можеха незабавно да бъдат обявени за продажба, ако системата за разпореждане с тези имоти не беше „заседнала“ в бюрократични процедури и съдебни спорове като десетки жалби, подадени след възлагането на имота на заинтересованото лице, или виртуални наеми от длъжници, загубили имуществото си, с очевидната цел да забавят прехвърлянето на недвижимия имот на новия собственик.

Както обясняват източници, близки до процеса, в много случаи договорът за наем е за няколко години с много малък наем и авансово плащане за него. И като се има предвид, че поради забавяне в ипотечните бюра времето, необходимо на собственика да получи акт за прехвърляне на имот, е до една година, в резултат на това такива договори за наем стават обвързващи за новия собственик.

Към тези проблеми се добавя и бюрокрацията на държавната администрация, свързана с необходимостта да се легализира и регулира неразрешено имущество, придобито от фондове в резултат на ликвидация, и по този начин да се изведе на пазара. Според гръцките медии до края на годината 10 000 недвижими имоти ще бъдат придобити от инвестиционни фондове чрез търгове, но легализирането и рационализирането на произволни имоти с цел извеждането им на пазара е дълъг и сложен процес с несигурен изход.

До края на годината към фондовете ще бъдат прехвърлени 10 000 недвижими имота, но излизането им на пазара ще отнеме до 4 години

В резултат на това, от една страна, за частно лице, което прибягва до търг в търсене на жилище, има несигурност, тъй като не знае кога точно ще може да стане собственик на закупения имот. От друга страна дори закупени от фондове обекти се пускат на пазара 3-4 години след придобиването. Тази ситуация противоречи на първоначалните страхове, че средствата, инвестирани в червения пазар на заеми, ще наводнят пазара на недвижими имоти, което ще доведе до спад на цените, и прави неефективността на правителството част от проблема с неконтролираното увеличение на цените.

Хаос в бюрото за техническа жилищна инвентаризация

Картината, докладвана от компании, които се заемат да легализират недвижими имоти от името на фондове, закупили „червени“ кредити, потвърждава, че прехвърлянето на недвижими имоти се извършва в ОТИ с огромни проблеми. Както обясняват те, за да се осъществи прехвърлянето, е необходимо да се провери съществуващото състояние на имота във връзка с правния му статут на планиране, в съответствие с плановете в досиетата на разрешенията за физическо планиране на местните строителни органи.

В различните общини ситуацията с документите в строителните услуги е различна. Има такива, в които работят един служител, а архивът работи 1-2 пъти седмично, в резултат на което заявленията се разглеждат след 2-3 месеца. Ако заявителят получи отговор от ОТИ, това не означава, че случаят се разглежда, тъй като е възможно файлът с разрешение да е изгубен. В такива случаи той трябва да бъде възстановен от строителната служба, но мъките не свършват дотук, тъй като в много малко случаи може да се мине само с оглед на имота ви, тъй като в повечето случаи е необходимо съгласието на съсобствениците на жилищната сграда е задължителна (!).

1 млрд. замразени на търгове за имоти заради… бюрокрация и хаос

Типичен случай е придобиването чрез търг на апартамент в Ано Петралона, който се намира в жилищна сграда, построена през 1985 г. и състояща се от 20 апартамента. Както обяснява източник, близък до процеса, „След 3-месечно търсене на досието за разрешение за строеж в строителния отдел, получавате акт за изгубване на досието. Заедно с вашия инженер оглеждате апартамента, правите план (ако никой от съсобствениците не протестира) ) и подайте заявление до строителния отдел за частично възстановяване на разрешенията на файла.

Министерството на сградите връща молбата ви с искане да огледате цялата резиденция и да предоставите пълни планове. Тоест той иска да предостави планове за всички 20 апартамента. Опитвате се да намерите управител на жилищна сграда и да организирате общо събрание, за да вземете решение за съвместна реконструкция на цялата жилищна сграда. Това означава, че съсобствениците трябва да заплатят всички необходими проучвания, които трябва да бъдат извършени от инженер. В крайна сметка Склонни сме да стоим на място и не можем да започнем работа, което означава, че имотът не може да бъде прехвърлен.“

А археолозите…

Проблемите не свършват до тук, тъй като дори когато файлът е получен, в повечето случаи тези свойства са обект на малки или големи произволни действия. Преселването на произволни имоти изисква разрешение от местния Ephorate of Antiquities (Efa) или Modern Monuments Service (YNMN) във всички големи градски центрове като Атина, Пирея, Солун, Патра, Ираклион, Ханя и др., както и на големи части от островите, като Миконос (обхванат целият остров), Хидра (целият остров), Спецес (целият остров), Родос, Корфу, Хиос, Сирос, Парос и др.

Местната археологическа комисия заседава 1-2 пъти в годината и в резултат повечето произволни случаи се решават поне година. Това важи дори за апартаменти на етаж от съществуваща сграда, тъй като към апартамента има дял земя.

9 275 продажби на стойност 1,1 милиарда през 2023 г

Системата за търгове може да действа като ефективен механизъм за разпореждане с активи, насърчавайки баланса между търсенето и предлагането на жилища у нас, което се превърна в доминиращ проблем за хиляди домакинства. Това се доказва от данни от електронни търгове, въз основа на които през 2023 г. са извършени 9 275 продажби на недвижими имоти на обща стойност 1,1 милиарда евро, въпреки факта, че 2023 г. беше трудна година със събития, които възпрепятстваха провеждането на търгове, като като три избора и въздържание на нотариусите .

Жилищни имоти се продават основно в големите градски центрове Атина и Солун, като според анализ на данни от специализирания сайт за търгове на недвижими имоти Landea.gr, голям процент от имотите, обявени на търг, се купуват много близо до първата оферта цена.

Ако говорим за жилищни имоти в Атика, тогава 75% от тях са закупени или на първоначалната цена на първата оферта, или с минимално увеличение от нея (до 1%). Също толкова важно е, че 90% от покупките са направени за по-малко от 30% увеличение спрямо първата предложена цена и само 1 от 10 имота се продава за повече от 30% увеличение спрямо първоначалната цена на търга. Напомняме, че от началото на 2022 г. намалението на цената на първа оферта е „автоматизирано“, без да е необходимо съдебно разпореждане. Ако търгът е неуспешен, т.е. победителят не бъде определен два пъти, цената на първата оферта се намалява до 80% от първоначалната цена. Ако търгът отново е неуспешен, тогава цената на първата оферта се намалява отново до 65% от първоначалната. През 2023 г. почти една пета от проведените търгове са с намалена цена (80% или 65%). Растежът на пазара на търгове продължи и през януари 2024 г., когато броят на сделките за прехвърляне на апартаменти се увеличи с 51% спрямо януари 2023 г., а средната покупна цена на квадратен метър се увеличи с 12,4%.

Тъй като все повече и повече заинтересовани страни използват електронен търг за намиране на имоти, ускоряването на обжалванията на търга, подадени след присъждането на имот, е от съществено значение, за да стане по-ефективен. Въпреки че повечето възражения са подадени целенасочено и ефективно се отхвърлят, забавянето на разрешаването им създава значителна несигурност за потенциалния купувач.

PS Продажбата на недвижим имот на инвестиционни дружества изобщо не означава, че впоследствие имотът ще се окаже на пазара – било за продажба, било за отдаване под наем. Най-често подобни имоти преминават в ръцете на компании за краткосрочно отдаване…

Source link