Законодателна безизходица за хиляди собственици на имоти "извън плана"

Десетки хиляди собственици на имоти извън плана за развитие (εκτός σχεδίου) остават в неизвестност, очаквайки временна наредба (предвидено да влезе в сила преди края на 2025 г.) от Министерството на околната среда и енергетиката.

Междувременно в районите извън строежа цари объркване, тъй като някои органи за планиране продължават да го правят издават разрешителни за строителство и други – некоето води до „щастливи“ и „нещастни“ собственици.

Отбелязва се, че в неотдавнашния законопроект на Министерството на околната среда, съответните разпоредби, свързани с временното регулиране на извънстроителното развитие, бяха премахнати почти в последния момент, след вълна от решения на Държавния съвет (CoE), които застрашиха конституционността на предложеното регулация в очакване на завършване на местни и специални градоустройствени планове.

Има течове от властите, че след евроизборите ще се върнат с променени правила, но засега ситуацията остава мътна и собствениците на имоти все още висят на косъм.

Законодателен вакуум

Собствениците на градски обекти (в градовете), които не могат да строят поради разпоредбите на Новия строителен кодекс, които предоставят „бонус“ разрешение за строеж на нови сгради от висок енергиен клас, също остават заложници на законодателния вакуум.

Тук се очаква ситуацията да се изясни до края на годината или началото на 2025 г., след окончателното решение на пленума на Държавния съвет през октомври следващата година. Така на практика няма сигурност в законодателството за планиране. Всъщност дори и в този случай (НК) строят „късметлиите“, а не адвокатите, тъй като и тук има градоустройствени органи, които издават разрешителни за строеж с бонуси към НОК и други (основно в Атина и други общини на Атика), които не правят това …

Съществува обаче и приемственост, тъй като разрешенията за строеж, издадени миналата година в райони с непредвидени парцели, са във въздуха след решение на Държавния съвет (това е решение 176/2023), което създаде широка сцена на обезценяване на непредвидени парцели Имоти.

През 2016 г. Върховният административен съвет на Гърция постанови, че минимална площ от четири акра (0,4 хектара) не е достатъчна за разрешение за строеж, тъй като изисква и наличието на признат обществен път.

Междувременно, според запознати, при масови обжалвания се очаква ефект на доминото – отмяна на законни разрешителни за строеж в неустроени територии, тъй като полученият вакуум дава право на съд, което ще доведе до анулиране на законосъобразно издадени и вече изпълнени разрешения за строеж … Цялата ситуация днес е като непроучено минно поле. Една мина избухва, друга е на път да избухне. Така освен проблемите и амортизацията на имотите, с които се сблъскват собствениците на имоти в извънрегулираните територии, възникват и проблеми с обособяването и разширяването на границите на населените места.

Този проблем засяга повече 10 000 населени места (с население под 2 000 жители) в цялата страна след решенията на Държавния съвет, които обявиха за противоконституционни определянето и разширяването на границите на населените места, които бяха направени с решения на префекта, докато това изисква президентски указ. Какво означава това? Ограничаване на селищните зони и несигурност по отношение на пазарните продажби, тъй като зоната, която в момента е в плана, може да се окаже извън…

Голям произвол

В същото време категоризацията/разпознаването на общинските пътища, която е необходима за всяко градско териториално устройство, не е приключила и не е ясно какво ще се случи с презаселването на неразрешени сгради от т. нар. 5-та категория.

Според това, което наскоро стана известно от изявления на ръководството на Министерството на околната среда, подходящата регулация за тяхното разселване няма да бъде възстановена, докато неразрешените сгради, които са били и ще бъдат признати за събарящи се, не бъдат съборени. След това всички селища ще се извършват в съответствие с градския баланс. И тук обаче няма конкретен план.

Възниква въпросът: защо се случва това? Защото, според запознати, градоустройственото планиране, което трябваше да бъде завършено преди половин век (по-точно от 1975 г.), все още не е завършено.

Още 100 години…

Към днешна дата държавата е успяла да го приложи на по-малко от 30% от територията на страната. И както твърдят същите източници, ако не бяха средствата на Фонда за възстановяване и устойчивост и Техническата камара на Гърция (TEEE), които са поели отговорности за градско развитие в останалите 70% от страната, компетентното министерство на околната среда и енергетика (MPEE) и на общините ще са им необходими – при сегашните темпове – почти 100(!) години, включително междинни ревизии, за да приложат градоустройственото планиране в цялата страна…

Според новия план, който беше представен и в ЕС (и финансиран от него), проучвания, местни и специални градски планове трябва да бъдат завършени до 31 декември 2025 г. (т.е. три години след началото), а всички съответни президентски укази трябва да бъдат издадени до края на 2026 г.

Какво ще се промени през 2026 г

След приключването на всички тези градоустройствени проучвания и публикуването на съответните президентски укази, както и съществуващите градски планове и т.н., необходимите координатни маркировки и специфични условия ще се появят в цялата страна (с изключение на районите извън зоната за планиране), и съответно определени (или не) посочени) ограничения за строителство и дейности. Това означава, че и държавата, и отделният човек ще го знаят къде можете да строите, при какви условия. Така с навлизането на „дигиталната карта” в оформящия се нов градски пейзаж до 2-3 години всеки гражданин, чиновник, бизнесмен, инженер и т.н. ще може да види от своя компютър за всяко парче земя в цяла Гърция какво е разрешено, какво е забранено, при какви условия и ограничения.

Лесна идентификация

В същото време, с помощта на системи за наблюдение (в реално време), изготвени от Министерството на околната среда и Министерството на техническите услуги, ще бъде възможно да се наблюдава и да се бори с неразрешеното строителство, като сателитни изображения и дронове ще се използват за идентифициране на всеки нова сграда със своя електронен геопространствен маркер и всяко неразрешено строителство може лесно да бъде открито.

Новото градоустройствено планиране, в рамките на програмата за реформа в градоустройството „Константинос Доксиадис“, изготвена от Министерството на околната среда, включва 227 местни градоустройствени планове (засягащи 730 общински единици), 18 специални градоустройствени планове (засягащи 20 повече или по-малко обширни зони , съответно), едно цялостно проучване за идентифициране на зони с коефициент на застрояване, 12 самостоятелни проучвания за очертаване на населени места (обхващащи 51 общински единици в допълнение към тези извън тези, включени в TPD/EAP) и едно самостоятелно проучване за определяне на общински пътища (обхващащи още 149 общински единици).

В какво състояние сме сега?

В този набор от 259 индивидуални търга за проекти, TEI е придвижил всички от тях до средата на юни. По-специално, 112 ΤΠΣ/ΕΠΣ проучвания вече са договорени и са в процес на изпълнение, 99 са на етап преддоговорен преглед от отдели (министерства, Сметната палата, ΤΕΕ, изпълнители) преди подписването на договора, 45 са на етап предварително възлагане, а четири (които се отнасят основно до първия преобявен опит ΤΠΣ) – на етап подготовка на конкурсната документация, която се разглежда и според източници на ΤΕΕ ще бъде представена след няколко седмици . По отношение на административните етапи на ΤΑΑ, контролирани от ЕС, 3 от 5 етапа на изпълнение вече са постигнати.

С други думи, ръководството на министерството се надява до 2026 г. да завърши процеса на регистрация на парцели.

Source link